“随着高铁的开通，除了核心地段的综合体开发，我们将会布局一些旅游地产和养生地产的项目。”——昆明金地营销总监章骏。 人流、物流、资金流，高铁作为所有“流”的基础设施正向昆明驶来。高铁的出现是利好的，对那些相对欠发达的城市，高铁给了它们一个改善地位的机会。同时一个城市的发展必然将带动房地产行业的发展，对高铁效应进行积极应对也是开发商发展的重要契机。高铁究竟能给开发商带来哪些发展机会呢？高铁效应促金地加紧布局 昆明乃至云南正在进入快速上升通道快速抢占市场先机，才能在高手如林的混战中致胜。金地深谙此道。金地营销总监章骏坦言：“金地对土地的甄选要求较高，相比其他外来开发商首发项目选择在冷门地段的做法，金地入昆首秀就落地富人区的南市，可谓占尽昆明市场的优质资源。而随着首个项目的稳步推进，金地也正在密集寻找优质土地，迅速拓展在昆明的布局版图。据章骏透露，随着金地悦天下二期的火热销售，三期也即将推向市场。在顺利推进悦天下项目的同时，金地也正在紧锣密鼓的推进新地块的获取，目前主城区和周边有较好资源的低密地块都在深度洽谈。因金地以前是做豪宅出身的，对于昆明这么好的自然气候条件，更是钟情于为昆明奉献一个高品质的豪宅项目，预计新项目在明年会最终敲定。金地加紧布局昆明的步伐必然是看好昆明市场的未来与发展，作为云南省内唯一的综合实力最强的城市，昆明的未来是大有可观。对昆明市场的发展潜力，章骏同样是十分看好的。“昆明作为西南地区重要的城市之一，房地产行业早些年的发展和同为西南地区的重庆、成都差距较大。从经济规模上看，昆明确实是比不了成都、重庆的。但是为什么现在一线房企全都来了？第一是看中昆明价值洼地的潜力。第二是看中昆明作为单核城市，其强大的吸附力和旺盛的市场需求，特别是随着高铁的开通，根据国家的战略定位，昆明将建设为东南亚南亚的辐射中心，未来昆明在西南地区乃至东南亚的地位，潜力是非常巨大的。”章骏为我们深入浅出的分析了昆明市场发展潜能。当提到高铁时，其喜悦之情溢于言表。章骏分析道：“特别是高铁的开通，会带来几个比较大的变化。从经济角度来说，昆明和一线城市的差距很大，随着年底几条高铁的开通，将会出现明显的经济低洼流动效应，即先进的经济模式和商业理念向落后低洼地区流动传递，这将为昆明经济发展注入一定活力；从城市角度来说，随着高铁的开通，昆明的单核效应将会进一步放大，其对地州和周边城市的吸附力将进一步加强。 同时高铁大大缩短与西南各城市以及国内各城市的时间距离，四季如春的气候条件和丰富的旅游资源，将会使昆明成为西南乃至全国的后花园。像重庆、成都这些城市的气候条件都较差，周边旅游资源也相对有限，而云南绝佳的气候条件、山水资源和丰富的民族风情，对他们都有着极强的吸引力，未来坐高铁只需2个小时就能到昆明，交通时间成本急剧缩短，他们前往云南的频次将大幅提升。此外云南旅游资源多样化，不像海南只有海，海边的风情到哪都一样。在云南，大理、丽江、版纳、腾冲的感觉是不一样的，普者黑、罗平又是另外的感觉。这里的旅游资源就像大宝藏一样，但是以前一直没有好的交通条件将这些展示给国人。现在交通条件好起来了，这会促进旅游资源的挖掘以及旅游地产的发展。”随着省内交通、酒店等基础建设的进一步完善，未来将会有大量的外来人口涌入昆明及云南，而且不再是以往的观光式旅游，而是休闲的自由行，届时昆明乃至云南的旅游地产将进入快速发展的通道。正是由于昆明是链接中国与南亚东南亚大通道上的支点城市的特殊区位和四季如春的悦人气候，才让昆明成为一线房企安营扎寨，群雄竞逐的猎场。一线房企的主战场时代已经来临，每当又一家品牌房企落地昆明的时候，总是为人们津津乐道。这是市场发展的必由之路，是市民所乐见的。昆明供求关系相对均衡 品牌集中度势不可挡当然除了对品牌房企进驻的喜悦和期盼之外，对本土企业面临的窘境、昆明楼市的房价走向等问题亦是市民的关心所在。章骏以地产人的专业视角，向我们阐述了现今昆明市场的困境和走势。章骏表示：“这几年昆明市场的变局非常大，无论是地产从业人员还是媒体，都能深切的感受到市场的瞬息万变，这样的洗牌局面是非常明显的。早几年昆明因为城中村改造，大量的土地集中在本土的房地产企业手中。但随着经济的下行以及房地产行业的周期性低迷，很多本土开发商在资金链上面临着很大的压力。开发商在做一级开发的同时，如果投入的资金成本不能在二级市场得到及时转化的话，资金链是很难正常运转的。这几年看来，资金是很多本土企业最大的压力。昆明未来的前景是非常被看好的。之前因为土地的非公开化或者说没有真正市场化的运转，导致很多外来企业难以进入昆明市场。但是这些年因为本土企业的艰难，一下子让原本一直想来的外来企业有了很好的机会，快速的进入昆明市场。你会看到，在短时间内很多一线品牌房企全进来了，这给本土企业既带来了机会也带来压力。在品牌、产品打造能力以及各种服务方面，一线品牌房企与本土企业之间会形成比较大的断层，这会给本土企业在产品打造、服务、包括人才架构上带来很大的压力。可以看到，很多本土企业正陆陆续续的转型或者退出市场。这在很多城市都是一种常态，房地产行业的品牌集中度越来越高已经是必然趋势。”房地产行业的集中度正在快速提升，这在全国都是势不可挡的，品牌房企的销售额增长率持续高于全国商品房销售额增长率。就一线房企的品牌号召力和产品品质而言，品牌房企项目的大量出现，必将带动昆明房价向上运行，昆明市场还有多大的价格上涨空间？章骏认为：“房价上涨的关键因素之一是供求关系。今年很多二线城市房价上涨得很厉害，这有一个比较重要的前提，那就是这些城市的库存周期都在5个月以下或者5个月左右。当然还有一点在于，很多热钱看到利好，纷纷流入。导致像南京、合肥等城市房价迅速涨高。昆明的库存去化周期在一年左右，相对均衡，没有出现明显的供不应求的状态，这种格局从短期来看不会有大的变化。虽然一些城中村改造项目停滞，但也因为一线开发商进入后收了大量的项目并迅速盘活，未来很快就会进入市场，供求关系短时间内是相对平衡的。但也要看到昆明因受城中村改造带来大量供应的影响，造成房价近5年都在低位徘徊，现在住宅均价已经远低于成都、南宁等城市，价值被明显低估，价格洼地效应已越来越明显，随着今年库存去化周期的进一步缩短，昆明应该会进入“补涨”阶段，短期看市场上行是必然。有数据显示，昆明房价涨幅较成都、南宁、贵阳3城，动辄涨幅超过2%-7%的态势，缺乏上涨动力，一直保持在较稳定的态势，这跟本地商品房库存高企有关。今年以来，昆明新建商品住宅已告别下跌态势，虽涨幅不大，但每个月均有小幅上涨。从数据端看，昆明新房市场或在逐步回暖。这是昆明市场上主流声音，从一些一线品牌房企疾风劲雨般的布局之势，似乎也能证明一二。优质产品线+快速去化 金地抢占昆明市场从接手半拉子工程到纯正金地血统开发，金地在昆明已经走过了近3个年头。金地在昆明市场的产品供应一直没断过，这必然要求金地在市场上不断的发声。但是你能发现金地在产品宣传上几乎做到了“零绯闻”，当人们提到金地时总是在谈论产品本身。作为声名显赫的一线房企，金地在昆明一直是“高调做事，低调做人”的典范。金地入滇首作金地悦天下，在不到三年的时间里已经开发了二期，早在2015年12月31日项目一期房源就已交付。若按2013年10月12日股权收购公告发布之日算起，金地悦天下一期的开发周期不过两年。这在遍地烂尾的昆明楼市，是让人难以望其项背的速度和实力。此外金地悦天下的去化速度同样让人惊叹。于2015年9月面市的项目二期房源已所剩无几，去化周期仅一年。成功的经营之道让金地在昆明市场上立于不败之地， 金地是如何将如期完工、按期交房、快速去化的组合拳打得游刃有余的？这可不止有钱那么简单。在业界金地优质的产品线及开发模式备受推崇，旗下的“天境”、“世家”、“名仕”、“褐石”、“格林”、“风华”、“未来”等多个产品系，并不是简单的耍噱头、玩概念，也非自身产品研发实力的单纯炫技，而是金地“人本”精神的直观体现。章骏介绍到“金地有8大产品系，从最基础的‘格林’到‘名仕’、‘艺境’再到高端的‘天境’和‘世家’，基本能满足一个人从刚入社会到功成名就再到卸甲归田等不同阶段的物业需求。金地名仕系列一般都在主城区，主要做刚需和刚改的产品，区位优越，配套成熟。”金地悦天下的产品系即‘名仕’系列，且是‘名仕’系列在西南地区的首发之作。二期的所有房源均为纯板式全南向户型，如此户型设计可谓“费尽心思”，是昆明市场上的稀缺之作。章骏毫不吝啬的为我们揭示了产品设计中的商业机密：“昆明市场由刚需向刚改过渡，我们的产品一直是刚需兼刚改，为什么金地悦天下二期会主打小三房，那是因为市场对规划掌控很严，三房要做到95平或95平以上，才是真正享受舒适的尺度。金地的产品在全国都是有口皆碑的，我们在二期产品打造上花了很多心思。其中83户型也能做到100平的得房面积，舒适度非常好。这种强大的产品力以及真正从用户体验出发的人本设计，让金地越来越获得市场客户的认同，或许正是金地的致胜法宝之一。剧场+书店+非遗 打造昆明文化潮流地除了住宅以外，金地悦天下还规划有商业。但是其四周却环绕着西山万达广场、红星爱琴海、南亚风情园等数个成熟的商业综合体。这难免让人困惑，置身于如此成熟的商圈中，金地完全可以坐享其成，为什么还会大手笔的做商业开发呢？对此，章骏则显得信心十足：“金地悦天下的商业是非常有意思的，它将会成为昆明商业潮流转变的一个代言之作。昆明市场的商业严重供大于求，政府出台了商改住的政策，我们坚持没有去做。在金地悦天下的周边有万达、南亚、红星等已经开业的shopping mall，距离不超过两公里。万达就更近了，不过几百米。为什么我们坚持做商业呢？周边不管是万达、红星还是南亚，都是相对传统的形态，都停留在传统的大盒子式的shopping mall，业态组合也较为传统。这些都是早年类似于万象城的模式，而随着零售业受电商的冲击，国内商业潮流正在呈现一种趋势，就是体验型的主题特色化商业越来越成为主流，像近几年出现的上海K11、北京芳草地，以及今年出来的上海大悦城，在一些集体验与消费于一身的业态基础上，赋予了或文化、或艺术、或个性的特色化主题，抓住了新一代消费客群的物质需求和精神需求，成就了一个个商业细分市场的典范。而这种趋势在昆明也是一种必然，而昆明目前大多还停留在传统购物中心阶段，这恰恰是我们商业的机会，也是我们所擅长的。虽然有几个大的商业在我们项目的旁边，我们之间的差异化却是非常大的，我们所走的是一条体验化的、特色化的商业之路。首先我们从形态上摒弃了大盒子造型，要做开放性的街区，再结合部分shopping mall的形态，充分利用好昆明优质的空气和气候。昆明四季如春，就应该呼吸户外的空气，逛逛街，晒晒太阳。我们的商业定位为昆明首个文化商业综合体，在里面植入了很多文化的元素。其实云南有非常好的文化基础，出了那么多国家级的文化大师，像杨丽萍、叶永青、罗旭等等在全国都是非常有影响力的，同时因云南民族多样性和特殊性，云南也有着非常丰富的文化底蕴，这也是为什么大理聚集了大量全国知名的文化人、包括很多电影都喜欢来云南取景拍摄的原因之一。在这样的文化土壤里面做文化商业有很好的基础，这是区别于传统商业的重要城市基因。我们的商业除了精品超市和电影院外，还植入了几个比较大的业态。第一是剧场，这在商业购物中心里是比较少见的，我们做了个七百多座的剧场。实际上从经营角度来讲很多人是不愿意去做剧场的，但这却恰恰是我们为文化精英们打造的重要心灵场所，而且我们已与开心麻花签署了入驻协议。前不久我们引入运营了开心麻花团队的《乌龙山伯爵》，也成为了2016年最火爆的一场舞台剧，最后提前近二周就卖的一张票都不剩。我们用剧场形成的文化圈子，使金地悦天下成为文化人喜欢聚集的地方。第二是类似于诚品书店的体验型书店，虽然有些商业体内已有类似的书店，但是规模都很小。我们的书店有几千平米，不只是买书，而是让书成为一种生活方式，让这里成为有品味的年轻人和中产阶级喜欢的地方。第三是博物馆，未来每个月都会有不同主题的艺术展览，让市民在逛街的同时感受到来自于绘画、雕塑、摄影、手工艺等不同艺术形态带来的熏陶。我们还在考虑去挖掘更多的云南非物质文化遗产，云南很多非物质文化遗产零散的分布在各个乡间部落里。我们希望通过商业的嫁接和引入，既保持原汁原味，同时进行适当的时尚化包装，让外地人和本地人都能集中体验到云南的非物质文化遗产。一方面可以实现文化的传承，另一方面也打通了文化源头和文化受众间的通道，让受众能近距离且更方便的体验原汁原味的民间文化。我们旨在打造昆明的文化名片，本地文化人可以在这里休闲聚会交流，外地人可以来这里感受云南文化。所以我们的商业和其它商业是完全差异化的，它将成为昆明商业潮流更替的一个代表之作。除了这以上这些差异化定位外，项目周边还有非常好的客户基础，项目旁边全部是4.0容积以上的高密度住宅小区，比如像金牛小区、金坤世纪、盛高大城、润城以及我们自身等，约有30万的居住人口。能给我们带来非常大的客流，这是我们商业经营的市场基础和前提。“体验式商业”、“文化综合体”是多次被人提起的商业新模式。昆明同德广场、红星海琴海购物公园、西山万达广场等是目前昆明最火热的几个商业体。虽说都是体验式商业，但从其业态上来看都较为单一，越来越多的消费者已经不能满足于吃饭、购物，休闲、运动、娱乐、等多元化需求亟待被满足，这是不容忽视的。